需求细分，店铺类型多样，对应的商业POI点可分为餐饮、零售、休闲娱乐、酒店四大类。通过衡量各业态POI点的聚集程度，确定各自的权重，进而根据店铺聚集面积来识别商圈。

以广州为例，盈商科技清理了近28万个商业POI点。其中，餐饮行业POI数量最多，占比51.19%；其次是零售和休闲娱乐，分别占比33.92%和11.33%；酒店、宾馆数量最少，仅占3.56%。

从地图上看，这些聚集性商户呈现出两个明显的聚集区域：广州主城区（越秀、天河、荔湾、海珠区）和其他经济相对发达的行政区。广州商圈地图缓缓打开。

◎ 广州商业商点、商圈识别及商圈提取结果示意图。图片来源：中标选址

02

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商圈品质如何：

商圈按服务范围分级制度

有数千个商业区。核心商圈、区域商圈、社区商圈有哪些？

商务区的物理范围已经公布。乍一看，它像一个由闭合曲线围成的块状，但有的大，有的小，有的缺失，有的圆形。

然而，除了物理特征的差异外，商圈的真正内涵因区域位置、周边客群、产业集聚等因素的不同而呈现出鲜明的个性。

综合考虑多种分类方法后，赢商科技建立了一套商圈等级评分体系，以各商圈各项目的品牌强度指数和日均客流量作为商圈质量评分指标，进而对商圈进行分类。

从分类结果来看，广州665个商圈中，核心商圈仅2个，区域商圈20个，社区商圈共计643个，占比96.69%。等级数量的差异反映了城市商业发展的一般规律，即商业价值越高，商圈越少。

具体来看，上述三类商圈呈现出不同的特点。

▶ 核心商圈：辐射全市，品牌品质高，业务连续性强

广州仅有的两个核心商圈出现在天河区和越秀区，分别位于天河路和北京路。其中，天河路沿线商铺形成的商圈品质得分全市最高（以下简称“天河路-岗顶商圈”）。

◎天河路-岗顶商务区位置图数据来源：赢在选址制图：赢商云智库

天河路-岗顶商圈西至广和路，东至五山路，南至天河体育中心，北至黄浦大道。沿街鳞次栉比的商店、购物中心、百货公司提供了强大的商业连续性。

据盈商科技统计，商圈内共有商业POI点5094个，其中餐饮零售业态占比87.57%。

可计算综合实力指数的餐饮零售品牌店（以下简称品牌店）有1208家。 53%的品牌专卖店实力高于商圈平均实力（0.77）和城市平均水平（0.73）。

另据统计，天河路商圈项目平均客流量为17.73人次，远高于广州平均水平（16.16人次）。

从上述界定范围来看，天河路-岗顶商圈共有10个项目。

2025年下半年，天河东路以西5家商场日均客流量稳定在4万人次以上。其中，天河城、正佳广场近几个月日均客流量在8万人次左右。地铁覆盖地铁，多种业态均衡发展。商场的高客流量极具吸引力。

天河东路以东的天域广场客流量与广州平均水平相近，平均客流量在2万人次以上。这意味着，即使是核心商圈，仍然是高低客流区域的组合，内部结构可以进一步划分，为零售企业入驻提供具体、实用的参考价值。

▶ 区域商圈：服务区，多位于区域交通枢纽或居住中心

区域商圈一般分为两种类型：位于主城区，毗邻核心商圈；或者位于原县级市或者县主城区。由于距离因素，它们在该地区的价值可算是“核心”位之一。

总体来看，区域商圈的品牌和项目质量进度比核心商圈低一级。

2000年后，广州番禺撤出市辖区，并入广州市。随着高铁、地铁等基础交通设施的完善，该区从相对独立的县级中心发展成为广州向南拓展的桥头堡，多个区域交通枢纽、新兴住宅区如雨后春笋般涌现。

番禺市桥商圈北起东环路，南至长堤东路，西至光明北路，东至清河东路。新中国成立以来，该地区一直是番禺县、市、区政府所在地。它既是政治中心，又是人口中心。番禺区统计局数据显示，2019年市桥街道人口密度达到14149人/平方公里。

◎ 市桥商圈选址图数据来源：营在选址测绘：营商云智库

从市桥到番禺广场地铁站，这个商圈里有间歇性的商店。依托区域交通枢纽和人口密度，成为番禺区品质评分最高的商圈。

据盈商科技统计，该商圈共有商业POI点2414个。品牌餐饮及零售店比例为17.25%，平均强度为0.71，42%的品牌店得分处于超市平均水平。

市桥商圈包括转汇广场、欢乐天地、番禺友谊商店、玉山广场4个项目。以距离市桥地铁站最近的钻汇广场为例，2025年下半年日均客流量约为3万人次。虽然不如核心商圈，但仍远高于城市平均水平。

▶ 社区商圈：服务周边，以生活服务为核心

在城市中，社区商圈的突出优势是数量多，通常服务范围在周边1-2公里。它可能以住宅区为界，也可能以独立项目为中心，也可能有连片的办公楼或商业街。

显然，社区商圈的具体形式多种多样，这也意味着商圈细分类型的重要性。

以珠江新城-保利克洛维斯商圈为例。其所在的珠江新城虽然被誉为广州第一CBD，但《商圈观察》系列中已论证，珠江新城商圈目前尚未成为核心商圈。

从盈商科技的商圈识别和分类结果来看，珠江新城商圈实际上是一个以区域商圈为中心、周边有多个社区商圈的集团商圈。波利克洛维斯商业区就是其中之一。社区商业区。

◎ 珠江新城-保利克洛维斯商务区选址示意图 数据来源：盈在 选址制图：盈商云智库

珠江新城出现多个碎片化社区商圈的原因在于，受CBD发展规划的影响，网格道路、写字楼、住宅区划分的空间很难形成类似于商业街的连续商业集聚。天河路，又分散又大。小项目很难分担客流。

保利克洛商圈依托保利克洛购物中心，形成距区域商圈珠江新城-花城汇不到300米的独立商圈。该社区商圈以餐饮（尤其是快餐）为主，生活服务为辅。消费群体以在周边工作的商务人士为主，具有办公商务区的特点。

商圈分类的具体区别在于业态结构和品牌选择。

不同级别的商圈，服务范围和区位条件不同，但最大的区别在于商业业态构成和品牌选择。

▶ 业态：商圈层次分明，零售牢牢占据C位。

对比广州三类商圈的业态结构可以看出，无论级别，门店比例最高的是零售业态，社区商圈高于核心区和区域商圈。

细分到四类​​业态，商圈之间的分级效应依然存在。

广州核心商圈和区域商圈中，便利店、超市业态占比分别为5%和11%，社区占比近35%；服装款式中，前两者分别占40%和33%，后者占12%；而国外风格餐饮和休闲餐饮的相应比例基本是依次递减。

直观的数字印证了三级商圈业态构成的差异，也反映出不同业态对其进入的商圈级别有不同的要求。这背后的直接激励与商圈消费群体的购买力以及业态对应的品牌实力有关。 。

▶ 品牌：不同的发展策略和阶段，偏好不同层次的商圈

与业态构成相对应的是品牌的存在，这仍然体现了商圈的分级效应。

连锁便利店品牌全家在广州核心商圈、区域商圈、社区商圈陆续开设门店。目前已在多个社区商圈布局，渗透扩张趋势明显。连锁美妆品牌屈臣氏也呈现出类似的布局特点。

但由于门店面积和定位的影响，部分品牌并未采取连锁便利店和美妆品牌的布局策略。

以快时尚品牌优衣库为例。已入驻广州2个核心商圈，但偌大的天河路-岗顶商圈以品牌形象店为主，更多门店分布在7个区域商圈、14个社区。商业区。

此外，高端奢侈品牌（爱马仕）仅入驻广州天河路核心商圈——岗顶商圈的太古汇。太古汇作为广州商业零售租金的高峰区域，与爱马仕的定位和单价高度契合。

诚然，品牌在每个商圈开设的具体门店数量受到租金、客单价、门店面积等因素的影响，但商圈的档次还是在一定程度上影响其选址偏好。本质是不同发展阶段的品牌进入不同层次商圈有不同的发展策略。

同时，品牌区位选择与商圈比例相辅相成。商圈的分级效应不仅影响业态组合的丰富程度，也驱动品牌走向最优的渠道配置。

03

-▽-

商圈的运营逻辑是什么：

按消费群体分类系统

商圈的分类影响业态构成和品牌选址，凸显不同的商业价值。但最终决定商圈“运营”逻辑的是人群消费场景。

在商圈分类的基础上，赢商科技综合考虑居住、工作、地点三大因素及相应六大指标，将广州商圈细分为14类。

◎广州分类结果示意图 数据来源：赢中选址图：赢尚云智库

不同业态的商圈偏好大多相同。

不同品牌由于各自的特点，聚集在不同类别的商圈中，不同品牌组成的商圈的业态结构也有所不同。

不过，根据迎商科技的分析，在商圈分类的作用下，三大类商圈的业态占比其实是差不多的。

从占比来看，三大类商圈业态平均占比由零售、餐饮、酒店向文化、体育、娱乐递减。但工作型商圈的酒店比例高于其他两类。这背后的逻辑是商务办公群体对酒店服务的高需求。

从业态细分来看，面向家庭和即时消费的便利店/超市在住宅商圈的平均门店比例高于其他两类；而普遍适合社交、商务活动的异域餐饮业态，在工作型商圈中占比较高。商业区的比例远高于住宅区。

如果将商圈三大类进行细分，就能看到不同类别之间的细微差别。例如，核心住宅热点区和由住宅商圈延伸出来的新兴住宅商圈，业态类似。

从人群聚集的角度来看，有利于主动探索商圈的未来发展。当前新兴的住宅商圈可以视为核心住宅热点商圈的雏形。同时，这两类商圈也可以对应商圈的发展。周期有两个阶段：新兴发展阶段和成熟阶段。

又如以工作为导向的高端、中端、普通写字楼商圈的细分。商圈内中餐、异域风情、休闲餐饮店的平均比例依次下降，这直接印证了不同档次写字楼商圈消费能力水平的差异。偏好。

不同商圈类型因其个性不同，对不同业态和品牌的吸引力也不同。接下来，我们将针对典型类型：新兴住宅和高端写字楼商圈，结合品牌店的选址，做一些有趣的具体研究。

新兴住宅商圈：肯德基的增长机会

城市里，拔地而起的新房以其引人瞩目的基础设施吸引着一波又一波的人群。一片喧嚣之中，一个新的商业区应运而生。

该类型商圈具有明显的居民导向，住宅房价基线间接反映了该商圈的潜在消费水平。盈商科技以新建住宅价格的高低为标准，将住宅型商圈分为新兴住宅区和待开发新兴住宅区。

其中，新兴住宅商圈得益于周边新建住宅大量、区位、交通等规划优势明显等因素。整体房价较高，商业开始兴起。

据盈商科技统计，广州目前有41个新兴住宅商圈，占住宅型商圈的42.7%。主要由城市发展战略或规划推动的住宅组团，如南沙金洲、番禺海榜、荔湾芳村等；或者是因交通发展而形成的外来人口聚集区，如黄埔文冲。

◎广州新兴住宅商圈区位图 数据来源：盈在选址制图：盈商云智库

从分类上看，广州新兴住宅商圈均属于社区商圈。圈内的品牌店大多为周边500-600米以外的居民区的顾客提供服务，其辐射力远小于该区域。

对于一些新兴品牌来说，它们或许是填补空白的好地方，但即使不小心，失败也是常事。因此，受到新兴住宅商圈青睐的品牌仍以肯德基等具有线上实力的成熟品牌为主。

自1987年进入中国大陆以来，据官网显示，截至4月22日，肯德基全国门店数量已达8190家（含甜品站），其中广州有230家门店（含甜品站）。

肯德基进入的住宅型商圈中，住宅热点商圈（包括核心和郊区住宅热点）和新兴住宅商圈均占比42.86%，前者平均门店密度高于后者。

纵观这些“机会主义市场”，肯德基开店时，通常会考虑该地区未来3-5年的盈利能力，而不是仅仅关注当前门店所在地区的发展。

广州将台路商圈是核心住宅热点商圈。但2009年肯德基入驻燕汇广场时，该商圈还是一个刚刚发展起来的新兴商圈。

当时，将台路地铁站尚未开通（2010年9月正式通车）。商圈除了有千年左右建成的海府花园、南京园、小燕湾等老住宅区外，还有南珠广场。等待许多新项目进入市场。

依托连接海珠南北的地理位置（江南大道、工业大道）和政府规划（广州中区住宅组团、都市圈），将台路商圈日趋成熟和繁荣。

◎将台路商圈及肯德基店位置示意图 数据来源：盈在选址制图：盈商云智库

目前，将台路商圈内共有三大商场：姜堰路万科利、燕汇广场、TIT润正广场。周边（500米以内，下同）有住宅小区32个，平均建筑年限超过20年。平均房价超过3万/㎡；周边500米范围内有中小学20多所，医院2家。

凭借成熟的商业背景和稳定的居民客群，肯德基开业已有十余年，至今仍是将台路商圈的餐饮最爱。

同样的道理，肯德基于2018年涉足广州另一个新兴住宅商圈——亚运城商圈。该项目就是于2107年开业的亚运城购物中心。截至8月12日发稿，这家肯德基店依然位列大众点评番禺石楼小吃快餐榜第一名。

支撑亚运城商圈强大消费力的是亚运城这个占地500万平方米、规划人口18万的超大型社区。目前，周边已建成小学3所、中学3所、亚运城国际商业街、亚运城购物中心。等大型商业项目越来越受欢迎。

◎亚运城商圈及肯德基店位置示意图。数据来源：盈在选址制图：盈商云智库

再比如，在南沙星河COCO商圈，肯德基“押注”新兴住宅商圈的策略就更加明显。

商务区所在的南沙新区早在1990年就被确定为重点开放区和经济开发区。目前，商务区周边地区居住着8万多人，其中包括南山碧桂园（别墅）、创宏南沙一品、银河盛世等多个地产项目，但商圈还不够成熟。

2008年，肯德基入驻锦州新天地（2008年开业），2013年又在距锦州广场不到1公里的华汇广场再开一家，以示对商圈未来的肯定。但展望未来，该公司能否继续从该地区人口和经济的爆炸性增长中获利存在不确定性。

高端写字楼商圈：星巴克最爱

更喜欢做儿童生意的肯德基，喜欢“赌”进新兴住宅商圈；而城市白领的“高端标准”则更青睐高端写字楼商圈。

《》一文中分析到：星巴克在一二线城市的门店策略之一就是加密，以最大化“第三空间”的商业利益。

据迎商科技统计分析，目前在广州天河区，星巴克的门店布局也呈现出加密化的趋势。具体看商圈，我们会发现：超过一半的广州星巴克门店（截至4月12日）位于工作型商圈，其次是工住复合型商圈，居住型商圈不足8%——面向。

进一步细分，星巴克以中高端写字楼商圈为主，每个高端写字楼商圈平均拥有近2家门店。

原因在于中高端写字楼商圈的消费群体与星巴克的客群高度吻合。

在珠江新城-花城汇商圈（以下简称花城汇商圈）内，共有10家星巴克门店。店与店之间的距离最远仅400米，最近的为100米，步行2分钟即可到达。

星巴克斥巨资加密的这个商圈，是广州CBD的核心区域。周边有不少高端商务楼宇。珠控国际中心、和景国际金融广场（IFP）、珠江投资大厦等20余栋超甲级写字楼，平均月租金超过200元/㎡，500米范围内工作人口周边面积超过20万，是常住人口的四倍。

◎珠江新城-花城汇商圈及星巴克门店位置示意图数据来源：盈在选址制图：盈商云智库

在花城汇商圈所在的珠江新城CBD，星巴克共有门店28家，聚焦餐饮、商务、休闲三大消费场景，最大限度覆盖三大场景衍生的咖啡需求。

除了优先布局与其产品高度契合的商圈外，星巴克在高线城市的另一个主战场是核心功能综合体商圈。

核心功能综合体商务区位于城市核心区域，覆盖大量居民和劳动人群，公共服务设施和商业成熟度较高。

位于广州市海珠区西部的江南西商业区，层层住宅楼下的底层商铺形成了一条独特的江南西商业街，共有5家星巴克门店。

◎江南西商圈及星巴克门店位置图 数据来源：赢中选址图：赢中商务云智库

当然，星巴克作为一个拉动流量的品牌，不仅看重商圈类型，还会在同类商圈中择优选择。广州天河客运站的两个商圈天河新天地和乌托邦长兴商圈相距不到100米。

◎天河新天地、乌托邦长兴商圈及星巴克门店位置图 数据来源：文在选址制图：文商云智库

但最终，星巴克选择了天河新天地商圈。

原因是该商圈涵盖了天汇创意园、智汇园、兆莲园岗创意产业园等产业园区，商业、办公组团较多。而且靠近客运站，直通地铁站，不仅直接接触核心客群，更有利于享受人流红利，同时星巴克的流量分流效应可以给商场带来积极效应，实现双赢。

城市商圈因人聚而兴，因人散而衰。商圈的分级分类效应对品牌进驻、业态构成有不同的影响。品牌选址进一步影响商圈的发展。在评分和分类的基础上，商业区通过人们的聚集和分散以及品牌的转换来逐渐发展并形成。

· 结尾 ·

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